Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không sử dụng vốn công là gì?
Theo quy định tại Điều 11 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không sử dụng nguồn vốn đầu tư công được quy định cụ thể như sau:
Hồ sơ do doanh nghiệp/hợp tác xã lập
Hồ sơ này áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản đăng ký làm chủ đầu tư. Hồ sơ bao gồm:
- Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án: Theo Mẫu số 01 trong Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
- Đề xuất dự án đầu tư: Cần bao gồm các nội dung được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 69 của Luật Nhà ở 2023, đồng thời làm rõ hiệu quả đầu tư kinh tế - xã hội của dự án.
- Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Phương án này cần được sự thống nhất của các chủ sở hữu nhà chung cư và nhà đầu tư, dựa trên kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
- Giấy tờ chứng minh năng lực pháp lý và tài chính:
- Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc các giấy tờ tương đương.
- Báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập của 02 năm liền kề.
- Cam kết hỗ trợ tài chính từ công ty mẹ (nếu có).
- Cam kết hỗ trợ tài chính từ tổ chức tài chính hoặc các tài liệu chứng minh năng lực tài chính khác.
- Giấy tờ chứng minh vốn chủ sở hữu đáp ứng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nếu dự án được thực hiện thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần bổ sung:
- Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Mẫu số 07 trong Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định).
- Bản sao có công chứng hoặc chứng thực giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Hồ sơ do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất
Hồ sơ này áp dụng khi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất dự án. Hồ sơ bao gồm:
- Tờ trình đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án: Theo Mẫu số 02 trong Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
- Đề xuất dự án đầu tư: Cần bao gồm các nội dung được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở 2023, đồng thời làm rõ hiệu quả đầu tư kinh tế - xã hội của dự án.
- Báo cáo về việc lấy ý kiến lựa chọn nhà đầu tư: Báo cáo này cần ghi rõ thông tin về việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư, số lượng nhà đầu tư đăng ký tham gia, tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và thời gian thực hiện lựa chọn.
- Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Kế hoạch này phải đã được phê duyệt.
Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác các giấy tờ trong hồ sơ là rất quan trọng để đảm bảo quá trình đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án diễn ra thuận lợi.
Có thể bạn quan tâm: ban bat dong san
Thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng vốn công
Việc thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không sử dụng nguồn vốn đầu tư công được thực hiện theo quy định tại Điều 12 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Quy trình này có sự khác biệt tùy thuộc vào việc chấp thuận chủ trương đầu tư có đi kèm với việc chấp thuận nhà đầu tư hay không.
Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư
Khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ đề nghị thẩm định các nội dung sau:
- Đánh giá tính phù hợp của dự án: Bao gồm tên dự án, địa điểm và mục tiêu đầu tư.
- Đánh giá năng lực tài chính của nhà đầu tư: Xem xét hồ sơ năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
- Đánh giá sự phù hợp với quy hoạch: Đánh giá sự tương thích của đề xuất dự án với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt (phạm vi, quy mô, chỉ tiêu sử dụng đất), nhu cầu sử dụng đất, kế hoạch cải tạo chung cư, phương án phân kỳ đầu tư (nếu có), cơ cấu sản phẩm nhà ở, diện tích kinh doanh, phương án đầu tư xây dựng hạ tầng và trách nhiệm liên quan.
- Đánh giá thời hạn và tiến độ dự án: Xem xét tính hợp lý của thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án.
- Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội và tác động môi trường: Đánh giá sơ bộ về hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, tác động môi trường (nếu có) theo quy định, và sự phù hợp về kết nối giao thông, quốc phòng an ninh, phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá ưu đãi đầu tư: Xem xét các ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật và điều kiện để hưởng ưu đãi.
- Đánh giá phương án bồi thường, tái định cư: Đánh giá sự phù hợp của phương án bồi thường, tái định cư đã được chủ sở hữu và nhà đầu tư thống nhất.
- Đánh giá dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong trường hợp có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần đánh giá thêm các điều kiện theo quy định tại Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư không đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư
Đối với các dự án thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng không thuộc trường hợp nêu trên, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ đề nghị thẩm định các nội dung sau:
- Các nội dung đánh giá tính phù hợp: Bao gồm tên dự án, địa điểm, mục tiêu đầu tư.
- Đánh giá sự phù hợp với quy hoạch: Đánh giá sự tương thích của đề xuất dự án với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt (phạm vi, quy mô, chỉ tiêu sử dụng đất), nhu cầu sử dụng đất, kế hoạch cải tạo chung cư, phương án phân kỳ đầu tư (nếu có), cơ cấu sản phẩm nhà ở, diện tích kinh doanh, phương án đầu tư xây dựng hạ tầng và trách nhiệm liên quan.
- Đánh giá tiến độ dự án: Xem xét tính hợp lý của thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án.
- Đánh giá điều kiện lựa chọn nhà đầu tư: Đánh giá về điều kiện áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định tại Điều 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Quy trình thẩm định này nhằm đảm bảo các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không sử dụng vốn công được thực hiện một cách minh bạch, hiệu quả và phù hợp với quy định của pháp luật.
Điều Kiện Điều Chỉnh Chấp Thuận Chủ Trương Dự Án Cải Tạo Chung Cư
Việc điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi đáp ứng một số điều kiện cụ thể, theo quy định tại khoản 3 Điều 14 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Các Trường Hợp Cần Điều Chỉnh
Cụ thể, việc điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được xem xét trong các tình huống sau:
- Thay đổi phương án tái định cư: Khi có sự điều chỉnh một phần mục tiêu của dự án, ví dụ như chuyển từ hình thức bố trí tái định cư sang bồi thường bằng tiền, hoặc thay đổi địa điểm tái định cư (từ tại chỗ sang địa điểm khác). Trong trường hợp cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền yêu cầu điều chỉnh phương án tái định cư, dẫn đến thay đổi hệ số k bồi thường diện tích căn hộ, cần phải lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư trước khi đưa ra đề xuất điều chỉnh.
- Thay đổi về vốn đầu tư và quy mô dự án: Nếu tổng vốn đầu tư của dự án thay đổi từ 20% trở lên, hoặc có sự thay đổi từ 20% tổng số lượng nhà ở hoặc phần diện tích không phải nhà ở so với văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư ban đầu, thì cần phải điều chỉnh.
- Kéo dài tiến độ dự án: Trường hợp tiến độ thực hiện dự án bị kéo dài, khiến tổng thời gian đầu tư vượt quá 18 tháng so với tiến độ đã được ghi trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu.
- Điều chỉnh phương án đầu tư: Khi có sự thay đổi trong phương án phân kỳ đầu tư hoặc quyết định phân chia dự án thành các dự án thành phần (nếu có).
Những điều kiện trên đảm bảo sự linh hoạt trong quá trình triển khai dự án, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư và tuân thủ các quy định của pháp luật.
